Nový Občiansky zákonník: čo sa mení pri nehnuteľnostiach
Nový Občiansky zákonník platí od 1. júla 2027. Prehľad, čo sa mení pri nehnuteľnostiach, čo ostáva rovnaké a ako sa riešia staré zmluvy.
Platí od 1. júla 2027, dovtedy platí doterajší Občiansky zákonník.
Nový Občiansky zákonník je zákon č. 260/2026 Z. z. z 1. októbra 2026. V Zbierke zákonov bol vyhlásený 30. októbra 2026 a účinný bude od 1. júla 2027 (§ 1920). Doterajší zákon č. 40/1964 Zb. sa tým dňom zrušuje (§ 1919). Do 30. júna 2027 teda predávate, kupujete, prenajímate a dedíte podľa starých pravidiel.
Je to rozsiahly kódex, ale pre bežného majiteľa bytu alebo domu sa týka hlavne pár vecí: dedenia, majetku manželov, nájmu, spoluvlastníctva a stavieb na cudzom pozemku. Pri každej zmene nižšie uvádzame, ako je to dnes (paragraf zákona č. 40/1964) a ako to bude (paragraf zákona č. 260/2026). Text sleduje stav k 14. novembru 2026 - parlament môže zákon do účinnosti ešte upraviť.
Čo sa nemení (a čo sa o tom často hovorí zle)
- Stavba nie je súčasťou pozemku. Dnes to hovorí § 120 ods. 2, od 1. 7. 2027 to isté § 29 ods. 2: „Stavby, vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku.“ Mýtus, že po novom stavba automaticky patrí vlastníkovi pozemku, je nepravdivý. Dom a pozemok môžu mať aj naďalej rôznych vlastníkov.
- Vydržanie trvá 10 rokov. Dnes § 134 ods. 1, od 1. 7. 2027 § 1473: oprávnený držiteľ nadobudne nehnuteľnosť po desiatich rokoch nepretržitej držby, hnuteľnú vec po troch.
- Vlastníkom ste až po zápise v katastri. Dnes § 133 ods. 2 (vklad do katastra), od 1. 7. 2027 § 1468 ods. 1 (zápis do katastra). Mení sa slovo, nie princíp. Samotná podpísaná kúpna zmluva vlastníctvo neprevedie.
- Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť písomná. Dnes § 46 ods. 1, od 1. 7. 2027 § 1431.
- Dedičské skupiny ostávajú štyri. Dnes § 473 až 475a, od 1. 7. 2027 § 1835 až 1838.
Ako presne bude vyzerať konanie na katastri a čo sa tam bude platiť, nový Občiansky zákonník neupravuje. Určujú to iné predpisy, ktoré sa môžu ešte meniť.
Čo sa mení
Stavba na cudzom pozemku
Dnes (§ 135c): súd môže na návrh vlastníka pozemku nariadiť odstránenie stavby na náklady stavebníka. Ak by odstránenie nebolo účelné, môže stavbu prikázať vlastníkovi pozemku za náhradu, ak s tým súhlasí. Môže pomery usporiadať aj inak, napríklad vecným bremenom.
Od 1. 7. 2027 (§ 1462 až 1466): základ ostáva, vlastník pozemku sa môže domáhať odstránenia stavby (§ 1462) alebo jej prikázania za primeranú náhradu (§ 1463). Nové je, že vlastník stavby zriadenej dobromyseľne, o ktorej vlastník pozemku vedel a v primeranej lehote ju nezakázal, sa môže domáhať, aby mu pozemok predal za obvyklú cenu (§ 1464 ods. 1). A naopak, vlastník pozemku sa môže domáhať, aby stavbu nedobromyseľného stavebníka kúpil za obvyklú cenu (§ 1464 ods. 2).
Predkupné právo spoluvlastníka
Dnes (§ 140): ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo pri prevode podielu, okrem prevodu blízkej osobe.
Od 1. 7. 2027 (§ 1512): to isté (ods. 1), ale nové je, že spoluvlastníci majú predkupné právo aj vtedy, keď sa podiel prevádza bezodplatne, napríklad darovaním osobe, ktorá nie je blízka. Vtedy ho môžu vykúpiť za obvyklú cenu (ods. 2).
Zmluva o budúcej zmluve a rezervácia
Dnes (§ 50a): strany sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu. Ak sa tak nestane, možno sa do jedného roka domáhať, aby vyhlásenie vôle nahradil súd.
Od 1. 7. 2027 (§ 583 až 588): oprávnená strana musí zaviazanú vyzvať v dohodnutej lehote, inak do jedného roka od uzavretia zmluvy (§ 584). Ak zaviazaná strana zmluvu neuzavrie, nahradí škodu, ktorá vznikla spoliehaním sa na ňu (§ 586 ods. 1). Súd môže uložiť povinnosť zmluvu uzavrieť, ak bola zmluva o budúcej zmluve písomná (§ 586 ods. 2); právo treba uplatniť na súde do jedného roka od uplynutia lehoty (§ 588). Rezervačnú zmluvu sme v zákone ako samostatný typ nenašli, posudzuje sa podľa všeobecných pravidiel.
Manželia: zo „BSM“ na spoločné imanie
Dnes (§ 143): bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). Manželia ho môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť v notárskej zápisnici (§ 143a).
Od 1. 7. 2027 (§ 291 a nasl.): spoločné imanie manželov vzniká uzavretím manželstva (§ 291 ods. 1), patria doň aj dlhy z manželstva (§ 291 ods. 3). Mieru účasti manželov nemožno vyjadriť podielmi (§ 292 ods. 6). Zmluva o spoločnom imaní je účinná až registráciou v notárskom registri (§ 298 ods. 1). Po zániku imania má súd na vyporiadanie tri roky (§ 308); potom sa predpokladá, že nehnuteľnosti sú v spoluvlastníctve po polovici (§ 309). Majetok z BSM sa k 1. 7. 2027 automaticky stane spoločným imaním (§ 1907 ods. 1).
Nájom bytu
Dnes (§ 685 a nasl.): prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu len z dôvodov uvedených v zákone (§ 711), výpovedná lehota je tri mesiace (§ 710 ods. 3). Strop zábezpeky pre nájom bytu sme v týchto paragrafoch nenašli.
Od 1. 7. 2027 (§ 909 až 946): zábezpeka pri nájme bytu nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného vrátane úhrad za plnenia (§ 880 ods. 1). Strany si môžu dohodnúť ročné zvyšovanie nájomného o infláciu (§ 914). Pri nájme na dobu neurčitú môže prenajímateľ vypovedať aj bez dôvodu so šesťmesačnou výpovednou dobou (§ 936 ods. 3). Zákon o krátkodobom nájme bytu (č. 98/2014 Z. z.) sa zrušuje (§ 1919).
Dedenie
Dedičská zmluva, nový povinný podiel a nové pravidlá pre závety majú vlastný článok - pozri zoznam nižšie.
Čo platí pre zmluvy a vzťahy, ktoré vznikli pred 1. júlom 2027
Základné pravidlo je v § 1893:
- Nový zákon sa spravuje skutočnosti a vzťahy, ktoré vznikli od 1. 7. 2027 (ods. 1).
- Osobné, rodinné a vecné práva, ktoré vznikli skôr, sa odo dňa účinnosti riadia novým zákonom, ale ich vznik a práva z čias pred účinnosťou sa posudzujú podľa starých predpisov (ods. 2).
- Ostatné vzťahy, teda aj zmluvy uzavreté pred 1. 7. 2027, sa spravujú doterajšími predpismi (ods. 3). Strany sa môžu písomne dohodnúť, že starý vzťah sa bude riadiť novým zákonom (ods. 4).
- Lehoty, ktoré začali plynúť pred účinnosťou, sa dobehnú podľa starých predpisov (§ 1896).
Osobitné prechodné pravidlá majú napríklad spoločné imanie manželov (§ 1907), vlastníctvo bytov (§ 1908), spory o neplatnosť skončenia nájmu (§ 1912) a dedenie (§ 1915 až 1917). Pri dedení rozhoduje deň smrti poručiteľa, nie deň, kedy bol závet napísaný (§ 1915).
Pre stavby na cudzom pozemku, spoluvlastníctvo a vecné bremená osobitné prechodné pravidlo nie je. Podľa nášho výkladu § 1893 sa už existujúce stavby a podiely budú od 1. 7. 2027 posudzovať podľa nového zákona, ale ich vznik podľa starého. Je to výklad, nie výslovné ustanovenie - presné závery overte u notára alebo advokáta.
Čo si z toho vziať
- Zmluvu, ktorú podpíšete do 30. júna 2027, nemusíte po novom prepisovať. Posudzuje sa podľa starého zákona.
- Ak dedíte alebo plánujete závet, sledujte nové pravidlá pre dedenie. Rozhoduje deň smrti.
- Ak máte stavbu na cudzom pozemku, spoluvlastnícky podiel alebo spoločný majetok s manželom, stojí za to nechať si pomery prejsť pred 1. júlom 2027.
- Ak chcete vedieť, koľko vaša nehnuteľnosť dnes stojí, pozrite si ocenenie nehnuteľnosti na bydo.sk.
Priebeh dedičského konania dnes opisuje článok Dedičské konanie: ako prebieha dedenie nehnuteľného majetku. Pri kúpe sa oplatí prečítať aj Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti.
Ďalšie články série
Jednotlivé zmeny podrobne rozoberáme v ďalších článkoch:
Článok má len informatívny charakter a nie je právne záväzný ani nenahrádza právne, daňové či iné odborné poradenstvo. Vychádza zo stavu k dátumu zverejnenia, predpisy sa môžu meniť. S predajom, kúpou alebo prenájmom vám poradí realitná kancelária - realitné kancelárie na bydo.sk. Pri právnych a daňových otázkach sa obráťte na advokáta, notára alebo daňového poradcu.
