Pri hypotéke sa dá ľahko uveriť, že o výške úveru rozhoduje len banka a jej ochota riskovať. Nie je to tak. Banky sa riadia opatrením Národnej banky Slovenska o úveroch na bývanie a to určuje pevné stropy: koľko z ceny nehnuteľnosti môže úver tvoriť, koľkonásobok ročného príjmu môžete dlhovať a aká časť zostatku príjmu môže ísť na splátky. Ak ich poznáte vopred, vyrátate si strop ešte skôr, než prvýkrát prejdete cez dvere banky. Údaje nižšie vychádzajú z informácií NBS k novembru 2026.
Štyri limity, cez ktoré banka nepustí
NBS používa pri úveroch na bývanie štyri nástroje. Každý sleduje niečo iné, preto vás obmedzí ten, ktorý vám vyjde najprísnejšie:
- LTV (pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti),
- DTI (celkový dlh voči ročnému čistému príjmu),
- DSTI (splátky voči príjmu domácnosti),
- splatnosť úveru, najviac 30 rokov.
Limity sa overujú pri novom úvere a pri výraznom navýšení existujúceho. Banka môže byť prísnejšia než NBS, nikdy nie voľnejšia, než dovoľujú výnimky. Hypotéku preto nedostanete len preto, že sa vám zdá, že ju utiahnete.
LTV: koľko musíte mať vlastných peňazí
LTV je podiel úveru na hodnote nehnuteľnosti. Základný strop je 80 %. Hodnotou sa myslí najnižšia z troch súm: kúpna cena, ocenenie externého znalca a interné ocenenie banky. Ak kupujete byt za 270 000 eur, ale znalec ho ocení na 260 000 eur, rátať sa bude s 260 000 eur.
NBS pripúšťa výnimku: banky môžu poskytnúť úver s LTV až do 90 %, ale len pre obmedzený podiel nových úverov. Doteraz to bolo približne 20 % všetkých nových úverov (v jednotlivom štvrťroku až 22 %), vo väčšine ide o mladých. Na výnimku nemáte nárok, rozhodne o nej banka podľa vášho prípadu.
Rátajte s 20 % vlastných zdrojov a k tomu s poplatkami. Deväťdesiatpercentné LTV je výnimka pre vybraných klientov, nie štandard.
Od 1. januára 2027 sa pravidlá menia. Novela opatrenia NBS č. 3/2026 z 28. septembra 2026 zavádza rozdielne limity:
- pre mladých do 35 rokov, ktorí nevlastnia žiadnu nehnuteľnosť na bývanie a kupujú alebo stavajú prvé bývanie, stúpne LTV zo 80 % na 90 %,
- ak dlžníci spolu vlastnia dve alebo viac nehnuteľností na bývanie, klesne limit na 70 %,
- pre ostatných ostane 80 %.
Do počtu nehnuteľností sa nezapočítavajú pozemky, športové a rekreačné stavby ani rozostavané nehnuteľnosti financované úverom. Spoluvlastnícky podiel sa rátá, ak dosahuje aspoň 50 %. Výnimka pre 90 % LTV zostáva a podľa NBS sa zúži zo súčasných približne 20 % na približne 7 % úverov.
DTI: osemnásobok ročného príjmu
DTI porovnáva celkové zadlženie s ročným čistým príjmom, teda s dvanásobkom mesačného príjmu po zdanení a odvodoch. Do dlhu sa rátajú nový úver, existujúce úvery a 20 % z nevyčerpaných limitov kreditných kariet a povolených prečerpaní. Limit je 8-násobok ročného čistého príjmu. Pri viacerých dlžníkoch sa maximálny dlh rátá za každého zvlášť a domácnosti sa sčíta.
Pre starších žiadateľov je limit prísnejší, ak úver splácajú aj po 65. roku veku. Pri splatení do 65 rokov stále platí 8. Ak sa ale úver tiahne za 65 rokov, limit klesá o 0,25 za každý rok veku od 41. roku: 45-ročný má strop 6,75-násobok, 50-ročný 5,5-násobok a po 60. roku je to len 3-násobok. Príklad od NBS: 45-ročný s čistým mesačným príjmom 1 000 eur dostane najviac 6,75 x 12 x 1 000 = 81 000 eur.
Banky môžu časť úverov poskytnúť nad limit. Až 5 % nových úverov môže prekročiť základný strop. Ďalších 5 % je pre mladých hypotekárnych klientov do 35 rokov, kde môže DTI siahnuť do 9-násobku. Novela z roku 2026 zvyšuje túto hornú hranicu z 9 na 10 pri úveroch v rámci povolenej výnimky pre žiadateľov do 35 rokov, ktorí spĺňajú podmienky daňového bonusu. Aj tu rozhoduje banka.
DSTI: koľko z príjmu smie ísť na splátky
DSTI je pre bežnú domácnosť najčastejšie ten limit, ktorý vás zastaví. Celkové splátky nesmú presiahnuť 60 % príjmu domácnosti, pričom príjmom sa tu nemyslí celý čistý príjem. Od čistého príjmu sa najprv odpočíta životné minimum na dlžníka, manžela či manželku a každé dieťa.
Od 1. júla 2026 je životné minimum (opatrenie MPSVR SR č. 155/2026 Z. z.):
- 295,22 eura pre prvú plnoletú osobu,
- 205,96 eura pre ďalšiu plnoletú osobu,
- 134,80 eura pre nezaopatrené dieťa.
Do splátok sa rátajú nový úver, existujúce úvery, ostatné finančné záväzky a 3 % z kreditných kariet a povolených prečerpaní. Výnimka umožňuje, aby pri najviac 5 % nových úverov bolo DSTI medzi 60 % a 70 %. Výnimky z DTI a DSTI sa kontrolujú po polrokoch a v ktoromkoľvek štvrťroku môžu dohromady dosiahnuť najviac 7 % nových úverov.
Stresový test: rátajú s vyššou sadzbou, než dostanete
Splátka sa do DSTI nepočíta pri vašej sadzbe, ale pri sadzbe zvýšenej o 2 percentuálne body. Test sa rátá na 30 rokov a zvýšená sadzba sa zastaví na hodnote 6 %. Použije sa vyššia z oboch splátok, skutočná alebo stresová. Týka sa to nových aj existujúcich úverov, ktorým zostáva splácať viac než osem rokov.
Pri fixácii sadzby dlhšej ako 10 rokov stačí rezerva 1 percentný bod. Ak je sadzba fixovaná na celú dobu splácania, test sa nerobí vôbec. Z toho vyplýva praktická vec: čím dlhšia fixácia, tým vyšší úver môže banka schváliť, no za istotu platíte sadzbou, ktorú vám banka ponúkne. Porovnajte obe možnosti na konkrétnej ponuke, nie na odhade.
Splatnosť a vek
Úver na bývanie môže mať splatnosť najviac 30 rokov. Až 10 % nových úverov na bývanie môže mať aj dlhšiu. Splácať sa musí rovnomernými mesačnými splátkami alebo rýchlejšie. Presný vekový strop NBS nestanovuje, ale vek zasiahne cez DTI, ako je opísané vyššie, a banky majú vlastné pravidlá. Ak vám v čase splatenia bude viac ako 65 rokov, počítajte s nižším limitom a viac vlastných peňazí alebo kratšou splatnosťou.
Príklad: pár s príjmom 3 500 eur
Pár s jedným dieťaťom chce kúpiť byt za 270 000 eur. Čistý príjem je 1 900 eur a 1 600 eur mesačne, spolu 3 500 eur. Nemajú žiadne dlhy. Sadzba v príklade je len ilustračná, 4 % ročne, 30 rokov. Nejde o ponuku žiadnej banky.
- LTV: pri 80 % je úver najviac 216 000 eur, vlastné zdroje 54 000 eur.
- DTI: ročný čistý príjem je 42 000 eur, osemnásobok je 336 000 eur. Úver 216 000 eur je 5,1-násobok, v poriadku.
- DSTI: životné minimum domácnosti je 295,22 + 205,96 + 134,80 = 635,98 eura. Príjem po odpočte je 3 500 - 635,98 = 2 864,02 eura, z toho 60 % je 1 718 eur mesačne.
- Stresová splátka: pri 6 % a 30 rokoch je splátka úveru 216 000 eur približne 1 295 eur. To je 45 % z príjmu po odpočte životného minima, teda do limitu.
- Skutočná splátka pri 4 % je približne 1 031 eur.
Strop podľa DSTI je pri týchto číslach približne 286 600 eur (1 718 / 0,0059955, kde 0,0059955 je splátka na 1 euro úveru pri 6 % a 30 rokoch). Pár by teda zvládol aj vyšší úver, no kúpna cena je pri LTV 80 % obmedzená vlastnými zdrojmi: každých 10 000 eur úveru si žiada 2 500 eur vlastných peňazí, pri byte za 290 000 eur by to bolo 58 000 eur.
Teraz pridajte úver na auto so splátkou 250 eur a kreditnú kartu s limitom 2 000 eur. Karta pridá 3 %, teda 60 eur. Na nový úver zostane 1 718 - 250 - 60 = 1 408 eur mesačne a strop klesne na približne 234 900 eur. Dva drobné záväzky tak znížili hypotéku o vyše 50 000 eur. Preto sa pred žiadosťou oplatí zrušiť nepoužívané karty a splatiť drobné úvery.
Čo zaplatíte okrem splátok
Okrem 54 000 eur vlastných zdrojov z príkladu počítajte s nákladmi okolo kúpy. Poplatok za návrh na vklad do katastra je 50 eur pri elektronickom podaní a 100 eur na papieri, a to za každý právny úkon osobitne. Kúpa a záložné právo banky sú dva úkony, takže pri elektronickom podaní to je 2 x 50 eur. Výšku ostatných poplatkov (spracovanie úveru, ocenenie nehnuteľnosti, vedenie účtu) určuje každá banka vo svojom sadzobníku, preto ich porovnávajte v ponukách. Banka zvyčajne požaduje aj poistenie zakladanej nehnuteľnosti, ktoré sa tiež premietne do mesačných nákladov.
Do rozpočtu patrí aj rezerva na zariadenie, sťahovanie a prípadnú rekonštrukciu. Tie banka do úveru často nezapočíta, takže idú z vlastných zdrojov.
Na čo si dať pozor pri samotnej kúpe, zhŕňa článok Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti.
Fixácia: čo vybrať
Pri fixácii sa dohodnete, na ako dlho sa sadzba nezmení. Po jej skončení banka ponúkne novú sadzbu podľa aktuálnych podmienok. Ako ukazuje stresový test, dlhá fixácia (nad 10 rokov) znižuje rezervu, ktorú banka od vás vyžaduje, a fixácia na celú dobu splácania ju ruší. Naopak, krátka fixácia môže byť lacnejšia, ale pri jej skončení nemáte istotu, aká bude splátka. Rozhodnite sa podľa toho, či by vás vyššia splátka po skončení fixácie dostala do problémov. Ak vám rozpočet vyjde na hranici, bezpečnejšia je dlhšia fixácia.
O aktuálnych sadzbách sa informujte priamo u bánk. Priemerné sadzby nových úverov na bývanie zverejňuje NBS vo svojej štatistike, tam si porovnáte, kde sa trh pohybuje.
Ak sa vám fixácia končí, ponuky porovnáte v kalkulačke refinancovania.
Ako si strop vyrátať pred návštevou banky
- Zrátajte čisté mesačné príjmy všetkých dlžníkov, doložiteľné.
- Odpočítajte životné minimum domácnosti a z výsledku vezmite 60 %. Odčítajte existujúce splátky a 3 % z limitov kariet.
- Vydeľte zostatok splátkou na 1 euro úveru pri sadzbe zvýšenej o 2 body (najviac 6 %) a 30 rokoch. Dostanete strop podľa DSTI.
- Porovnajte ho s osemnásobkom ročného čistého príjmu (DTI) mínus ostatný dlh.
- Porovnajte aj s 80 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV), po 1. januári 2027 podľa vašej situácie.
Najnižšia z troch súm je váš reálny strop. Banka môže rozhodnúť prísnejšie, ale pod tento strop sa dostať nemusíte. Ďalšie praktické články k bývaniu nájdete na blogu bydo.sk. Ak nehnuteľnosť predávate, inzerát pridáte zadarmo.
Rýchly odhad vám dá aj kalkulačka Koľko mi banka požičia, splátku konkrétneho úveru si prepočítate v hypotekárnej kalkulačke.
Článok má len informatívny charakter a nie je právne záväzný ani nenahrádza právne, daňové či iné odborné poradenstvo. Vychádza zo stavu k dátumu zverejnenia, predpisy sa môžu meniť. S predajom, kúpou alebo prenájmom vám poradí realitná kancelária - realitné kancelárie na bydo.sk. Pri právnych a daňových otázkach sa obráťte na advokáta, notára alebo daňového poradcu.
