Spoluvlastníctvo a predkupné právo podľa nového zákonníka

Platí od 1. júla 2027, dovtedy platí doterajší Občiansky zákonník.

Máte podiel na dome, byte alebo pozemku spolu s ďalšími ľuďmi? Napríklad po rodičoch alebo po kúpe na polovicu s partnerom? Nový Občiansky zákonník (zákon č. 260/2026 Z. z.) úpravu spoluvlastníctva z veľkej časti preberá, ale pri predkupnom práve prináša jednu dôležitú novinku. Ako to platí dnes, si môžete prečítať v článku Predkupné právo spoluvlastníka nehnuteľnosti. Tu sa pozrieme, čo sa zmení.

Predkupné právo: dnes a od 1. júla 2027

Ako je to dnes. Podľa § 140 doterajšieho zákona majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo, keď niekto predáva svoj podiel. Neplatí to, ak sa podiel prevádza blízkej osobe (§ 116 a 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, ako právo využijú, môžu podiel vykúpiť pomerne podľa veľkosti svojich podielov.

Ako to bude od 1. 7. 2027. Podľa § 1512 ods. 1 nového zákona platí to isté: predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci, okrem prevodu blízkej osobe, a pri nedohode vykupujú pomerne podľa podielov. Blízke osoby definuje nový zákon v § 4: sú to príbuzní v priamom rade, súrodenci a manželia, a ďalšie osoby v rodinnom alebo obdobnom vzťahu, ak by škodu jednej z nich druhá dôvodne pociťovala ako svoju vlastnú.

Novinka: darovanie podielu

Podľa § 1512 ods. 2 majú spoluvlastníci predkupné právo aj vtedy, keď niektorý z nich podiel prevádza bezodplatne, teda napríklad ho daruje. Vtedy majú právo podiel vykúpiť za obvyklú cenu. Rovnaké pravidlo zákon uvádza aj pre iné prípady zákonného predkupného práva.

Znamená to, že darovať podiel cudziemu človeku a tým obísť ostatných spoluvlastníkov už nebude také jednoduché. Ako presne sa bude toto pravidlo vykladať v praxi, ukážu až rozhodnutia súdov.

Čo ostáva pri nakladaní s podielom

Spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať podľa svojej vôle, ale nesmie tým poškodzovať práva ostatných spoluvlastníkov (§ 1511). Praktická rada pre predávajúceho: predtým, než podiel ponúknete na predaj, napíšte ostatným spoluvlastníkom a uschovajte si doklad o doručení. Kupujúcemu to ušetrí spor o to, či predkupné právo bolo vyčerpané.

Pri predaji podielu myslite aj na daň z predaja nehnuteľnosti.

Správa spoločnej veci

Dnes sa o hospodárení so spoločnou vecou rozhoduje väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri dôležitej zmene veci môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať súd (§ 139).

Od 1. 7. 2027 je úprava podrobnejšia (§ 1513 až 1520):

• hlasy sa počítajú podľa veľkosti podielov (§ 1513 ods. 2),
• o bežnej správe rozhoduje väčšina hlasov (§ 1515 ods. 1),
• o významnej záležitosti, napríklad o podstatnom zlepšení či zhoršení veci alebo zmene jej účelu, treba aspoň dvojtretinovú väčšinu hlasov všetkých spoluvlastníkov (§ 1515 ods. 2). To isté platí pri zriadení, zmene či zrušení obmedzeného vecného práva k spoločnej veci, napríklad vecného bremena (§ 1515 ods. 3),
• rozhodnutie je účinné pre všetkých len vtedy, ak boli všetci spoluvlastníci vyrozumení o potrebe rozhodnúť; výnimkou je neodkladná záležitosť (§ 1516),
• prehlasovaný spoluvlastník sa môže obrátiť na súd, a to do 30 dní od prijatia rozhodnutia (§ 1518); ak ho nikto nevyrozumel, lehota plynie odo dňa, keď sa o rozhodnutí dozvedel alebo dozvedieť musel,
• každý spoluvlastník má právo na vyúčtovanie, ako sa so spoločnou vecou nakladalo (§ 1520).

Pre vás to znamená: dôležité rozhodnutia, ako prestavba domu alebo zriadenie vecného bremena, si budete musieť poctivo oznámiť všetkým a mať za sebou dostatočnú väčšinu.

Zrušenie spoluvlastníctva a vyporiadanie

Dnes sa spoluvlastníci môžu dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva a vyporiadaní, pri nehnuteľnosti písomne (§ 141). Ak sa nedohodnú, zruší spoluvlastníctvo súd. Prihliadne na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Ak veci nemožno dobre rozdeliť, prikáže ju za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak ju nechce nikto, nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov (§ 142).

Od 1. 7. 2027 zákon zásady ponecháva a rozpisuje ich podrobnejšie (§ 1521 až 1536):

• nikoho nemožno nútiť, aby zostal v spoluvlastníctve; žiadať o zrušenie však nemožno v nevhodnú dobu ani na škodu iného spoluvlastníka (§ 1521),
• dohoda všetkých spoluvlastníkov musí obsahovať aj spôsob vyporiadania a pri nehnuteľnosti musí byť písomná (§ 1522),
• súd najprv rozhoduje o rozdelení veci, ak to ide; nerozdelí ju, ak by sa tým podstatne znížila jej hodnota (§ 1524); ak nie, prikáže podiel za primeranú náhradu jednému či viacerým spoluvlastníkom (§ 1531); ak o vec nemá záujem nikto, nariadi predaj (§ 1532),
• pri zrušení si spoluvlastníci vyporiadajú aj vzájomné pohľadávky a dlhy, ktoré súvisia so spoločnou vecou (§ 1533),
• spoluvlastníci sa môžu dohodnúť, že sa najviac desať rokov nebudú domáhať zrušenia spoluvlastníctva; pri nehnuteľnosti v katastri takýto odklad vzniká zápisom do katastra (§ 1535),
• súd môže zrušenie odložiť najviac o dva roky, ak by inak hrozila majetková strata alebo vážne ohrozenie oprávneného záujmu niektorého spoluvlastníka (§ 1536 ods. 1).

Zdedené podiely

Spoluvlastníctvo často vzniká dedením: po rodičoch zdedia dom dve či tri deti a každé dostane podiel. Pre takýchto dedičov platí to, čo je vyššie: o spoločnej veci rozhodujete spolu a nikto nemusí v spoluvlastníctve zostať (§ 1521). Ak sa dohodnete, môžete jedného z vás vyplatiť. Ak nie, rozhodne súd. Dedenie samo nie je predaj ani darovanie podielu. Predkupné právo podľa § 1512 sa viaže na to, že spoluvlastník podiel prevádza.

O dedení po 1. júli 2027 sa dozviete viac v samostatnom článku nášho seriálu. Pri dedení sa použije právo platné v deň smrti zosnulého (§ 1915).

Ako dedičské konanie prebieha dnes, opisuje článok Dedičské konanie: ako prebieha dedenie nehnuteľného majetku.

Čo platí pre existujúce spoluvlastníctvo

Zákon pre predkupné právo spoluvlastníkov nemá osobitné prechodné ustanovenie. Použije sa všeobecné pravidlo § 1893: vecné práva vzniknuté pred účinnosťou sa odo dňa účinnosti riadia novým zákonom, ale ich vznik a práva a povinnosti, ktoré už vznikli, sa posudzujú podľa doterajších predpisov (ods. 2). Z toho vyplýva náš výklad, že nové pravidlá by sa mali uplatniť na prevody podielov po 1. 7. 2027 aj pri spoluvlastníctve, ktoré vzniklo skôr. Výslovne to však zákon nehovorí a ustálená prax ešte neexistuje. Kúpnu alebo darovaciu zmluvu uzavretú do 30. júna 2027 posudzujte podľa doterajšieho zákona (§ 1893 ods. 3).

Do 1. 7. 2027 môže parlament zákon ešte meniť. Pred konkrétnym krokom si overte aktuálne znenie.

Prehľad všetkých zmien pri nehnuteľnostiach nájdete v článku Nový Občiansky zákonník: čo sa mení pri nehnuteľnostiach.

Zdroje

• Zákon č. 260/2026 Z. z. - úradné znenie (Slov-Lex), § 4, 1511 až 1536, 1893, 1915
• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník - znenie účinné od 1. 1. 2026 (Slov-Lex), § 116, 117, 139 až 142
• Ministerstvo spravodlivosti SR: kodifikácia súkromného práva