Dedenie nehnuteľnosti od roku 2027: zmluva, závet, povinný podiel
Od 1. júla 2027 pribudne dedičská zmluva a zmení sa povinný podiel detí. Čo platí pre staré závety a podľa čoho sa rozhodne.
Platí od 1. júla 2027, dovtedy platí doterajší Občiansky zákonník.
Nový Občiansky zákonník (zákon č. 260/2026 Z. z.) mení aj to, ako môžete naložiť s nehnuteľnosťou po svojej smrti. Pribudne dedičská zmluva a zrieknutie sa dedičstva, zmení sa povinný podiel detí a trochu aj pravidlá pre závet. Najdôležitejšie: rozhoduje deň smrti. Ak poručiteľ zomrie do 30. júna 2027, dedí sa podľa starého zákona. Ak zomrie od 1. júla 2027, podľa nového (§ 1915).
Text sleduje stav k 14. novembru 2026. Parlament môže zákon do účinnosti ešte upraviť.
Čo ostáva rovnaké
Poradie dedičov zo zákona sa nemení. Dedí sa v štyroch skupinách: v prvej deti a manžel, v druhej manžel, rodičia a ľudia, čo s poručiteľom aspoň rok žili v spoločnej domácnosti a starali sa oň alebo boli na ňom odkázaní, v tretej súrodenci, v štvrtej prarodičia. Dnes je to v § 473 až 475a zákona č. 40/1964, od 1. 7. 2027 v § 1835 až 1838 zákona č. 260/2026. Manžel dostane v druhej skupine aj naďalej aspoň polovicu (dnes § 474 ods. 2, nové § 1836 ods. 2).
Priebeh dedičského konania dnes opisuje článok Dedičské konanie: ako prebieha dedenie nehnuteľného majetku. Ak dedí viac dedičov, vznikne spoluvlastníctvo s predkupným právom, a pri dedení po manželovi sa rozhoduje aj o tom, čo patrilo do spoločného imania manželov.
Dedičská zmluva: nový spôsob, ako rozhodnúť o byte alebo dome
Dnes: dedičskú zmluvu zákon č. 40/1964 nepozná. Dedí sa zo zákona, zo závetu alebo z oboch dôvodov (§ 461).
Od 1. 7. 2027 (§ 1740 až 1745): poručiteľ môže zmluvou s druhou stranou povolať dediča. Platí:
- zmluvu môže uzavrieť len plnoletá osoba (§ 1741),
- musí byť v notárskej zápisnici, rovnako jej zmena a zrušenie (§ 1742),
- jednou zmluvou možno povolať len jedného dediča (§ 1743 ods. 1),
- možno dohodnúť odplatu, napríklad zaopatrovaciu rentu alebo zaopatrenie (§ 1740 ods. 3),
- poručiteľ môže s majetkom naďalej nakladať, ale možno dohodnúť, že vec nescudzí ani nezaťaží; takéto obmedzenie sa zapíše do katastra (§ 1744),
- po smrti poručiteľa od nej už nemožno odstúpiť (§ 1747 ods. 2).
Poradie dôvodov dedenia je: dedičská zmluva, potom závet, potom zákon (§ 1738).
Zrieknutie sa dedičstva. Nové je aj to, že sa dedičstva možno vopred zrieknuť zmluvou s poručiteľom, v notárskej zápisnici, a za zrieknutie možno dohodnúť odplatu (§ 1779, § 1780). Zrieknúť sa možno len celého dedičstva (§ 1779 ods. 3).
Dôležité pre staré úkony: na dedičskú zmluvu a zrieknutie sa dedičstva, ktoré by niekto zriadil pred 1. 7. 2027, sa pri dedení neprihliada (§ 1917). Využiť ich možno až od tohto dňa.
Závet: čo sa mení
Dnes (§ 476 a nasl.): závet možno napísať vlastnou rukou, zriadiť v inej písomnej forme za účasti svedkov alebo ako notársku zápisnicu. Musí mať dátum, inak je neplatný (§ 476 ods. 2). Závet nenapísaný vlastnou rukou musí poručiteľ podpísať pred dvoma súčasne prítomnými svedkami (§ 476b).
Od 1. 7. 2027 (§ 1753 až 1763): základ je podobný. Závet musí mať deň, mesiac a rok podpisu, inak je neplatný (§ 1753). Vlastnoručný závet musí byť celý napísaný a podpísaný vlastnou rukou (§ 1755). Pri cudzom texte treba dvoch svedkov, ktorí sa podpíšu; svedkovia sa nevyžadujú, ak podpis poručiteľa osvedčí notár (§ 1756). Maloletý od 15 rokov môže zriadiť závet len v notárskej zápisnici (§ 1762). Rovnako len v notárskej zápisnici možno povolať za dediča zdravotnícke zariadenie alebo zariadenie sociálnych služieb, v ktorom sa poručiteľ nachádza, jeho zriaďovateľa či zamestnancov, ale aj osobu, ktorá mu poskytuje opatrovateľskú službu (§ 1763).
Vydedenie potomka ostáva. Dnes je v § 469a, od 1. 7. 2027 v § 1774. Dôvody sa mierne menia (pribudol napríklad márnotratný život) a dôvod treba v listine o vydedení skutkovo vymedziť (§ 1774 ods. 2).
Povinný podiel detí
Dnes (§ 479): maloletým potomkom sa musí dostať aspoň toľko, koľko robí ich dedičský podiel zo zákona, plnoletým aspoň polovica. Ak závet tomu odporuje, je v tejto časti neplatný, ak nedošlo k vydedeniu.
Od 1. 7. 2027 (§ 1839 až 1841): povinný podiel maloletého je tri štvrtiny a plnoletého jedna štvrtina jeho dedičského podielu zo zákona (§ 1840 ods. 1). Úkon, ktorý povinný podiel ukracuje, je neplatný len v tejto časti, a považuje sa za platný, ak sa potomok neplatnosti nedovolá (§ 1841 ods. 1). Nárok nemá ten, koho poručiteľ vydedil, ani ten, kto sa dedičstva zriekol (§ 1839).
Čo platí pre staré závety
- O forme a náležitostiach závetu, ktorý ste napísali pred 1. 7. 2027, sa rozhoduje podľa pravidiel platných v deň, keď ste ho zriadili. To platí aj o jeho zmene a zrušení (§ 1916 ods. 1). Platný závet teda nestratí platnosť len preto, že prišiel nový zákon.
- Závet z čias pred 1. 7. 2027, ktorý ukracuje povinný podiel, sa považuje za platný, ak neodporuje novému zákonu (§ 1916 ods. 2). Podľa nášho čítania to znamená, že povinný podiel sa posúdi podľa nových pomerov (tri štvrtiny a jedna štvrtina). Presný postup vám potvrdí notár.
- Vydedenie zriadené pred 1. 7. 2027 sa považuje za platné, ak dôvody neodporujú novému zákonu (§ 1916 ods. 3).
- Dedí sa vždy podľa práva z dňa smrti poručiteľa (§ 1915).
Dva ukážkové príklady
Príklad 1: starý závet, smrť po 1. júli 2027
Vdovec napísal v roku 2019 vlastnoručný závet, v ktorom zanechal byt v hodnote 200 000 eur jednému zo svojich dvoch dospelých detí. Zomrie v roku 2028. Forma závetu sa posudzuje podľa pravidiel z roku 2019, dedenie podľa nového zákona (§ 1915, § 1916). Druhé dieťa by pri dedení zo zákona dostalo polovicu, teda 100 000 eur. Podľa starého zákona by povinný podiel dospelého dieťaťa bol polovica z toho, teda 50 000 eur (§ 479). Podľa nového je to štvrtina, teda 25 000 eur (§ 1840 ods. 1). Ak sa dieťa neplatnosti závetu v tejto časti nedovolá, závet platí celý (§ 1841 ods. 1). Čísla sú len ilustračné.
Príklad 2: dedičská zmluva za starostlivosť
Rodičia chcú, aby dom zdedilo to dieťa, ktoré sa oň postará. Do 30. júna 2027 to musia riešiť závetom. Od 1. júla 2027 môžu u notára uzavrieť dedičskú zmluvu, v ktorej sa dieťa zaviaže poskytovať im zaopatrenie (§ 1740 ods. 3), a dohodnúť, že dom nescudzia ani nezaťažia, čo sa zapíše do katastra (§ 1744 ods. 2). Zmluva uzavretá pred 1. júlom 2027 by sa pri dedení nezohľadnila (§ 1917). Dedičská zmluva sa týka len jedného dediča (§ 1743 ods. 1) a po smrti poručiteľa už nemožno odstúpiť (§ 1747 ods. 2). Ak má dom viac detí, nezabudnite na ich povinný podiel.
Čo si z toho vziať
- Máte platný závet? Zostane platný, ale po 1. 7. 2027 si ho nechajte skontrolovať kvôli povinnému podielu.
- Chcete využiť dedičskú zmluvu alebo zrieknutie sa dedičstva? Až od 1. júla 2027 a len v notárskej zápisnici.
- Pred predajom zdedenej nehnuteľnosti si pozrite ocenenie nehnuteľnosti na bydo.sk.
Prehľad všetkých zmien pri nehnuteľnostiach nájdete v článku Nový Občiansky zákonník: čo sa mení pri nehnuteľnostiach.
Ak zdedenú nehnuteľnosť predávate, zistite aj daňové dôsledky predaja.
Článok má len informatívny charakter a nie je právne záväzný ani nenahrádza právne, daňové či iné odborné poradenstvo. Vychádza zo stavu k dátumu zverejnenia, predpisy sa môžu meniť. S predajom, kúpou alebo prenájmom vám poradí realitná kancelária - realitné kancelárie na bydo.sk. Pri právnych a daňových otázkach sa obráťte na advokáta, notára alebo daňového poradcu.
