Kúpa nehnuteľnosti a stavba na cudzom pozemku od 2027

Platí od 1. júla 2027, dovtedy platí doterajší Občiansky zákonník.

Kupujete byt alebo dom, alebo máte chatu postavenú na pozemku, ktorý nie je váš? Nový Občiansky zákonník (zákon č. 260/2026 Z. z.) prináša zmeny najmä pri stavbách na cudzom pozemku. Pri samotnej kúpe nehnuteľnosti zostáva väčšina pravidiel podobná. Pri každej téme uvádzame, ako je to dnes a ako to bude od 1. 7. 2027. Ako funguje podanie na kataster dnes, vysvetľuje článok Vklad do katastra: poplatok, lehoty a elektronické podanie.

Kedy sa stanete vlastníkom

Dnes. Podľa § 133 ods. 2 sa pri prevode nehnuteľnosti na základe zmluvy nadobúda vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností. Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť písomná a prejavy oboch strán musia byť na tej istej listine (§ 46).

Od 1. 7. 2027. Princíp ostáva: pri nehnuteľnosti evidovanej v katastri sa vlastníctvo nadobúda zápisom do katastra nehnuteľností (§ 1468 ods. 1). Mení sa teda slovo, vklad sa v zákonníku volá zápis. Písomnú formu vyžaduje § 1431 pre každý právny úkon, ktorým sa vecné právo k nehnuteľnosti zriaďuje, prevádza, mení alebo ruší. Elektronická podoba musí byť podpísaná kvalifikovaným elektronickým podpisom alebo opatrená kvalifikovanou elektronickou pečaťou. Či nový zákon vyžaduje aj naďalej podpisy oboch strán na jednej listine (dnes § 46 ods. 2), sme neoverovali. Pre istotu ich aj naďalej dávajte na jednu zmluvu.

Predávajúci je povinný zabezpečiť zápis prevodu do katastra alebo poskytnúť súčinnosť na to potrebnú (§ 750 ods. 2). Ak vám nehnuteľnosť predal niekto, kto v čase zmluvy ešte nebol vlastníkom a vlastníkom sa stal až neskôr, vlastníkom sa stanete najskôr zápisom do katastra (§ 1469).

Ako bude konanie na katastri vyzerať, aké budú poplatky a lehoty, nový Občiansky zákonník neupravuje. To určujú iné predpisy, ktoré sa k nemu majú upraviť sprievodným zákonom. Ten ešte nie je prijatý, preto tieto detaily nemôžeme potvrdiť.

Zmluva o budúcej zmluve a rezervácia

Pri kúpe sa často najprv podpíše dohoda, že kúpna zmluva sa uzavrie neskôr. Napríklad po vybavení hypotéky.

Dnes sa podľa § 50a môžete písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavriete zmluvu, ak sa dohodnete na jej podstatných náležitostiach. Ak sa tak nestane, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle nahradilo súdne rozhodnutie. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Záväzok zaniká, ak sa okolnosti natoľko zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať uzavretie zmluvy.

Od 1. 7. 2027 to upravujú § 583 až 588:

• stačí, ak je obsah budúcej zmluvy dojednaný aspoň všeobecným spôsobom (§ 583),
• oprávnená strana môže druhú stranu vyzvať na uzavretie zmluvy v dohodnutej lehote, inak do jedného roka od uzavretia zmluvy o budúcej zmluve (§ 584),
• povinnosť zaniká, ak sa okolnosti, z ktorých strany vychádzali, zmenili natoľko, že nemožno spravodlivo požadovať uzavretie. To neplatí, ak zaviazaná strana zmenu bez zbytočného odkladu neoznámila (§ 585 ods. 2),
• ak zaviazaná strana zmluvu včas neuzavrie, nahradí škodu, ktorú druhá strana utrpela tým, že sa na uzavretie spoliehala (§ 586 ods. 1),
• ak bola zmluva o budúcej zmluve písomná, možno sa namiesto náhrady škody domáhať, aby súd zaviazanej strane uložil budúcu zmluvu uzavrieť (§ 586 ods. 2); obsah, ktorý strany nedohodli, určí súd podľa účelu zmluvy (§ 587),
• toto právo zanikne, ak sa neuplatní na súde do jedného roka od uplynutia lehoty na uzavretie budúcej zmluvy (§ 588).

Rezervácia. Osobitný typ zmluvy s názvom rezervačná zmluva sme v zákone nenašli ani rezervačný poplatok ako samostatný inštitút. Posudzuje sa teda podľa toho, čo ste podpísali. Ak ide o záväzok uzavrieť neskôr kúpnu zmluvu, ide o zmluvu o budúcej zmluve. Pri podpise preto sledujte, aby bolo jasné, akú nehnuteľnosť, za akú cenu a do kedy, a či a kedy sa vám vracia záloha.

Mýtus: stavba patrí vlastníkovi pozemku

Niekedy sa môžete stretnúť s tvrdením, že čo stojí na pozemku, patrí majiteľovi pozemku. Na Slovensku to neplatí dnes a ani po 1. 7. 2027 platiť nebude. Podľa § 120 ods. 2 doterajšieho zákona stavby nie sú súčasťou pozemku. To isté hovorí § 29 ods. 2 nového zákona: „Stavby, vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku.“ Dom a pozemok sú dve samostatné veci, ktoré môžu mať rôznych vlastníkov. Preto pri kúpe domu vždy zistite, komu patrí aj pozemok pod ním. V liste vlastníctva uvidíte, či ide o jedného vlastníka, alebo o dvoch rôznych.

Čo si pri prezeraní nehnuteľnosti všímať, opisuje článok Obhliadka bytu: čo skontrolovať.

Stavba na cudzom pozemku: dnes a od 1. júla 2027

Dnes platí § 135c. Ak niekto postaví na cudzom pozemku bez práva, môže súd na návrh vlastníka pozemku rozhodnúť, že stavbu treba odstrániť na náklady stavebníka. Ak by odstránenie nebolo účelné, súd ju prikáže za náhradu vlastníkovi pozemku, ak s tým súhlasí. Súd môže pomery usporiadať aj inak, napríklad zriadením vecného bremena.

Od 1. 7. 2027 platia § 1462 až 1466:

• Odstránenie. Vlastník pozemku sa môže domáhať, aby vlastník stavby stojacej bez právneho dôvodu stavbu odstránil na svoje náklady a pozemok uviedol do predošlého stavu (§ 1462).
• Prikázanie stavby. Ak vlastník pozemku súhlasí, súd môže stavbu prikázať do jeho vlastníctva za primeranú náhradu (§ 1463).
• Nové právo dobromyseľného stavebníka. Ak stavbu zriadil dobromyseľne a vlastník pozemku o nej vedel a v primeranej lehote ju nezakázal, môže sa stavebník domáhať, aby mu vlastník pozemok predal za obvyklú cenu. Naopak, ak stavba nebola zriadená dobromyseľne, môže sa vlastník pozemku domáhať, aby stavebník pozemok kúpil za obvyklú cenu (§ 1464).
• Iné usporiadanie. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa môže súd usporiadať pomery aj inak, najmä za primeranú náhradu zriadiť služobnosť nevyhnutnú na výkon vlastníctva k stavbe (§ 1465).
• Peniaze. Nároky z bezdôvodného obohatenia a z náhrady škody ostávajú. Ak bola náhrada za obmedzenie vlastníka pozemku určená len na určitý čas a ten uplynul, môže vlastník pozemku žiadať ďalšiu primeranú náhradu, aj opakovane (§ 1466).

Rozdiel oproti dnešku je hlavne v tom, že zákon pomenúva, kedy má stavebník právo pozemok kúpiť a kedy ho musí kúpiť. Dnes to zákon necháva na úvahu súdu.

Čo to znamená pre stavby, ktoré už stoja

Osobitné prechodné ustanovenie pre stavby na cudzom pozemku zákon nemá, platí všeobecný § 1893. Vecné práva vzniknuté pred 1. 7. 2027 sa odo dňa účinnosti riadia novým zákonom, ale ich vznik a to, čo už vzniklo, sa posudzuje podľa doterajších predpisov (ods. 2). Náš výklad je teda taký, že pri už postavenej chate sa vznik pomerov posúdi podľa starého zákona a ďalšie usporiadanie sporu by sa mohlo riadiť novým. Výslovne to však zákon nehovorí a výklad nepotvrdili ani komentáre, ani súdy. Kúpne zmluvy a zmluvy o budúcej zmluve uzavreté do 30. júna 2027 sa spravujú doterajším zákonom (§ 1893 ods. 3). Strany sa môžu písomne dohodnúť, že sa ich starší vzťah bude riadiť novým zákonom (§ 1893 ods. 4).

Praktická rada: ak stavba stojí na cudzom pozemku, ešte pred 1. 7. 2027 sa s vlastníkom pozemku dohodnite písomne na nájme, vecnom bremene alebo odkúpení pozemku.

Prehľad všetkých zmien pri nehnuteľnostiach nájdete v článku Nový Občiansky zákonník: čo sa mení pri nehnuteľnostiach.

Ak uvažujete o chate, prečítajte si aj článok Chata ako investícia a krátkodobý prenájom.

Zdroje

• Zákon č. 260/2026 Z. z. - úradné znenie (Slov-Lex), § 29, 583 až 588, 750, 1431, 1462 až 1469, 1893
• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník - znenie účinné od 1. 1. 2026 (Slov-Lex), § 46, 50a, 120, 133, 135c
• Ministerstvo spravodlivosti SR: kodifikácia súkromného práva