Nájom bytu po 1. júli 2027: kaucia, nájomné a výpoveď
Od 1. júla 2027 platí nový Občiansky zákonník: strop kaucie, pravidlá zvyšovania nájomného a nové výpovedné lehoty. Čo sa zmení a čo ostane pre staré zmluvy.
Platí od 1. júla 2027, dovtedy platí doterajší Občiansky zákonník. Nový Občiansky zákonník je zákon č. 260/2026 Z. z. a účinnosť mu určuje § 1920. Článok vychádza zo znenia k 14. novembru 2026; parlament ho môže do účinnosti ešte zmeniť.
Nájom bytu sa týka nájomníkov aj prenajímateľov, preto pri každej zmene uvádzam, ako je to dnes a ako to bude. Nové pravidlá pre nájom bytu sú v § 909 až 946. Vzťahujú sa na nájom bytu, ktorého účelom je zabezpečiť bývanie nájomníka a jeho domácnosti, a primerane aj na rodinný dom (§ 909 ods. 1 a 2). Nevzťahujú sa na nájom bytu dohodnutý na dobu kratšiu ako tri mesiace (§ 909 ods. 3).
Kaucia: strop trojnásobku nájomného
Dnes: Občiansky zákonník v ustanoveniach o nájme bytu výšku kaucie neobmedzuje; strop poznal len zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Podľa jeho § 5 ods. 2 zábezpeka nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia. Prenajímateľ ju po skončení nájmu vráti najneskôr do mesiaca od vypratania bytu a vyrovnania nárokov (§ 5 ods. 3).
Od 1. 7. 2027: strop platí pri každom nájme bytu. Peňažná zábezpeka nesmie presiahnuť trojnásobok súčtu mesačného nájomného a úhrad za plnenia spojené s bytom (§ 880 ods. 1). Výnimka je len vtedy, ak sa strany dohodnú na úpravách bytu na žiadosť nájomníka. Prenajímateľ musí na žiadosť písomne potvrdiť, že kauciu prijal (§ 880 ods. 2). Ak z nej niečo použije na dlh nájomníka, nájomník ju doplní do pôvodnej výšky (§ 881). Po skončení nájmu a vrátení bytu ju prenajímateľ vráti bez zbytočného odkladu, môže ju však započítať proti dlhom nájomníka; úroky z kaucie možno dohodnúť (§ 882).
Príklad: pri nájomnom 500 eur a zálohách 100 eur mesačne môže kaucia najviac dosiahnuť 1 800 eur.
Zvyšovanie nájomného a inflačná doložka
Dnes: § 696 Občianskeho zákonníka odkazuje na osobitný predpis. Zákon č. 98/2014 pri krátkodobom nájme dovoľuje dohodnúť zmenu nájomného o rast cien alebo očakávanú infláciu (§ 4 ods. 1).
Od 1. 7. 2027: zákon rozlišuje dva prípady.
- Dohoda v zmluve. Strany si môžu dohodnúť každoročné zvyšovanie o medziročný inflačný index alebo iný ukazovateľ (§ 914 ods. 1). Pri inflačnej doložke je určujúca miera inflácie podľa indexu spotrebiteľských cien (§ 884 ods. 1). Oznámenie musí byť písomné, musí uvádzať výšku inflácie (§ 884 ods. 2) a podľa § 914 ods. 3 musí nájomníkovi dôjsť aspoň dva mesiace pred zvýšením. Ak prenajímateľ zvýšenie neoznámi do konca kalendárneho roka, na zvýšenie za ten rok stráca nárok (§ 884 ods. 3).
- Bez dohody v zmluve. Prenajímateľ môže navrhnúť zvýšenie len pri nájme dohodnutom na najmenej päť rokov, do výšky obvyklého nájomného a najviac o 20 % oproti doterajšiemu (§ 915 ods. 1 a 2). Možno to urobiť raz za tri roky, vždy k prvému dňu nasledujúceho roka, s písomným návrhom doručeným najneskôr dva mesiace pred jeho začiatkom (§ 915 ods. 3 a 4). Ak nájomník do dvoch mesiacov nesúhlasí alebo zvýšené nájomné nezaplatí, rozhodne súd (§ 915 ods. 5).
Zákon na dvoch miestach stanovuje, kedy sa zvýšenie oznamuje. Jednoduchá rada pre prenajímateľov: oznámte ho písomne a s dostatočným predstihom.
Výpoveď: dôvody a lehoty
Dnes: nájom bytu je chránený a prenajímateľ ho môže vypovedať len z dôvodov uvedených v zákone (§ 685 ods. 1). Dôvody uvádza § 711 ods. 1, napríklad potreba bytu pre prenajímateľa, jeho blízkych príbuzných, hrubé poškodzovanie bytu alebo neplatenie nájomného za dlhšie ako tri mesiace. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca po doručení výpovede (§ 710 ods. 3). Neplatnosť výpovede môže nájomník uplatniť na súde do troch mesiacov od doručenia (§ 711 ods. 6).
Od 1. 7. 2027:
- Nájom bytu môže zaniknúť len z dôvodov uvedených v zákone (§ 934).
- Výpovedná doba je dva mesiace od prvého dňa mesiaca po doručení výpovede (§ 935 ods. 1). Pri výpovedi od prenajímateľa je tri mesiace, ak je nájomníkom osoba nad 70 rokov, osoba s ťažkým zdravotným postihnutím alebo osoba, ktorá sa stará o maloleté dieťa či bezvládnu osobu z domácnosti (§ 935 ods. 2).
- Prenajímateľ môže vypovedať pre hrubé porušenie povinností, podnájom bez písomného súhlasu, odsúdenie nájomníka za úmyselný trestný čin, verejný záujem alebo potrebu bytu pre seba či blízku osobu (§ 936 ods. 1). Iné dôvody sa neberú do úvahy (§ 936 ods. 2).
- Nové: ak je nájom dohodnutý na dobu neurčitú, môže prenajímateľ vypovedať aj bez uvedenia dôvodu, s výpovednou dobou šesť mesiacov (§ 936 ods. 3). Nájomník môže pri nájme na dobu neurčitú vypovedať tiež bez uvedenia dôvodu (§ 937 ods. 2).
- Odstúpenie od zmluvy je možné pri obzvlášť závažnom porušení, napríklad pri omeškaní s nájomným za najmenej dva mesiace napriek písomnému upozorneniu (§ 938 ods. 2 písm. a).
- Žalobu o určenie neplatnosti výpovede treba podať do dvoch mesiacov od jej doručenia (§ 940 ods. 1).
Ak pri osobách z § 935 ods. 2 existuje dôvodná obava z trvalej straty bývania, prenajímateľ musí o výpovedi informovať orgán obce, okrem prípadu, keď s tým nájomník výslovne nesúhlasí (§ 935 ods. 3).
Zákon o krátkodobom nájme sa ruší
Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu upravuje nájom bytu na dobu určitú najviac na dva roky, ktorý sa dá predĺžiť dvakrát o ďalšie dva roky, takže spolu najviac šesť rokov (§ 2 a § 3 ods. 1). Nejde teda o turistické ubytovanie, ale o dlhší nájom na bývanie. Od 1. júla 2027 sa tento zákon ruší (§ 1919 bod 3 zákona 260/2026). Zrušuje sa aj zákon č. 116/1990 Zb. o nájme nebytových priestorov. Nájom bytov sa po novom riadi Občianskym zákonníkom, teda pravidlami z predchádzajúcich častí článku.
Čo platí pre zmluvy uzavreté pred 1. júlom 2027
Okrem § 1912 nemá zákon pre nájom bytu osobitné prechodné pravidlo, rozhoduje všeobecný § 1893. Podľa jeho ods. 3 sa právne vzťahy iné ako osobné, rodinné a vecné, ktoré vznikli pred účinnosťou, a práva z nich spravujú doterajšími predpismi. Nájomná zmluva je záväzkový vzťah, takže zmluva uzavretá do 30. júna 2027 by sa mala až do konca riadiť starým Občianskym zákonníkom, prípadne zákonom 98/2014. Ide o výklad § 1893, na ktorý zatiaľ nie je komentár ani judikatúra.
Strany sa môžu písomne dohodnúť, že sa ich staršia zmluva bude riadiť novým zákonom (§ 1893 ods. 4); práva vzniknuté predtým tým nie sú dotknuté. Konania o neplatnosť skončenia nájmu začaté pred 1. júlom 2027 sa dokončia podľa doterajších predpisov (§ 1912). Lehoty, ktoré už začali plynúť, sa dobehnú podľa starých predpisov (§ 1896).
Prakticky to znamená, že kto podpíše zmluvu v júni 2027, bude podľa doterajších pravidiel, kto v júli, podľa nových. Neurčitá doba je citlivý bod: nová možnosť vypovedať bez dôvodu sa podľa tohto výkladu na staré zmluvy nevzťahuje, ale ak nájomník s prenajímateľom dohodnú nový zákon, môže sa na ne vzťahovať.
Čo z toho vyplýva
Pre nájomníkov
- Kaucia najviac trojnásobok mesačného nájomného s úhradami. Žiadajte písomné potvrdenie o prijatí (§ 880 ods. 2).
- Pri neurčitej dobe môže prenajímateľ ukončiť nájom aj bez dôvodu, s lehotou šesť mesiacov.
- Pri výpovedi sledujte dve lehoty: výpovednú dobu a dva mesiace na žalobu.
Pre prenajímateľov
- Dohodnite v zmluve inflačnú doložku, ak chcete nájomné zvyšovať každý rok. Bez nej je zvýšenie možné len pri nájme na päť rokov a najviac o 20 % za tri roky.
- Zvýšenie a výpoveď oznamujte písomne a s predstihom.
- Staré zmluvy sa spravujú doterajšími pravidlami, ak sa nedohodnete písomne inak.
Ak byt na prenájom hľadáte, pozrite si ponuky bytov na prenájom na bydo.sk.
Prehľad všetkých zmien pri nehnuteľnostiach nájdete v článku Nový Občiansky zákonník: čo sa mení pri nehnuteľnostiach.
Povinnosti prenajímateľa dnes, od zmluvy po daň z príjmu, opisuje článok Prenájom bytu pre prenajímateľov. Pri uzatvorení nájmu musí vlastník mať aj energetický certifikát. Obecné byty s príjmovými hranicami opisuje článok Nájomné byty: kto má nárok a ako požiadať. Byt na prenájom môžete pridať zadarmo.
Článok má len informatívny charakter a nie je právne záväzný ani nenahrádza právne, daňové či iné odborné poradenstvo. Vychádza zo stavu k dátumu zverejnenia, predpisy sa môžu meniť. S predajom, kúpou alebo prenájmom vám poradí realitná kancelária - realitné kancelárie na bydo.sk. Pri právnych a daňových otázkach sa obráťte na advokáta, notára alebo daňového poradcu.
