Energetický certifikát budovy: kedy je povinný a čo mení novela od 2027

Máte kupca na byt a zmluvu ste už takmer dohodli. Potom sa niekto spýta na energetický certifikát a vy zistíte, že ho nemáte. Pritom zákon vyžaduje, aby ho vlastník mal najneskôr v deň uzatvorenia zmluvy o predaji alebo nájme. Nové pravidlá navyše prináša novela zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov. Stav k novembru 2026: novela nie je len návrh. Je to schválený a vyhlásený zákon č. 246/2026 Z. z. a väčšina jeho ustanovení nadobúda účinnosť 1. januára 2027. Nižšie nájdete, čo platí dnes a čo sa zmení.

Čo je energetický certifikát

Energetický certifikát je dokument, ktorý hodnotí, koľko energie budova potrebuje na prevádzku, najmä na vykurovanie, ohrev vody, chladenie, vetranie a osvetlenie. Budovu zaradí do energetickej triedy a obsahuje odporúčania, ako znížiť spotrebu. Pre kupujúceho či nájomcu je to jednoduchý údaj, z ktorého vidieť, či bude bývanie energeticky náročné alebo úsporné.

Certifikát vydáva odborne spôsobilá osoba. Podľa zákona (§ 6) musí mať živnostenské oprávnenie, absolvovať skúšku odbornej spôsobilosti a mať vysokoškolské vzdelanie druhého stupňa v príslušnom odbore a najmenej tri roky praxe. Pred odovzdaním majiteľovi musí návrh certifikátu zaevidovať v centrálnej evidencii, ktorú vedie ministerstvo (§ 7 ods. 6, § 9 ods. 3).

Kedy je certifikát povinný

Podľa platného znenia § 5 ods. 2 je certifikácia povinná pre:

• budovu alebo jej samostatnú časť (byt, nebytový priestor), ktorá sa predáva alebo prenajíma novému nájomcovi,
• budovu, v ktorej orgán verejnej moci užíva viac ako 250 m² podlahovej plochy a ktorú často navštevuje verejnosť,
• novú budovu pri dokončení a budovu po významnej obnove.

Vo všetkých ostatných prípadoch je certifikácia dobrovoľná. Vlastník musí mať certifikát k dňu uzatvorenia zmluvy o predaji alebo nájme (§ 8 ods. 1 písm. c).

Pri rodinných domoch zákon umožňuje, aby odborne spôsobilá osoba posúdila dom aj porovnaním s iným rodinným domom podobnej architektúry, veľkosti a energetickej úrovne (§ 5 ods. 3). Musí však preukázať zhodu a porovnateľnosť.

Pri prenájme sa oplatí poznať aj povinnosti prenajímateľa.

Čo musí byť v inzeráte

Povinnosť sa nekončí pri zmluve. Vlastník musí v zverejnenej ponuke na predaj alebo prenájom uviesť ukazovateľ integrovanej energetickej hospodárnosti z certifikátu (§ 8 ods. 5). Platí to aj vtedy, ak inzerát zadáva realitná kancelária. Zákon teda spomína ukazovateľ, nie len písmeno triedy. V praxi sa v inzerátoch uvádzajú obe.

Ak dnes predávate alebo prenajímate a certifikát ešte nemáte, objednajte ho ešte pred zverejnením ponuky. Inzerát potom môžete pridať na bydo.sk zadarmo hneď s údajmi z certifikátu a nebudete ich dopĺňať dodatočne.

Kupujúci si certifikát môže skontrolovať už na obhliadke bytu.

Platnosť certifikátu

Podľa § 7 ods. 7 je platnosť energetického certifikátu najviac desať rokov. Skôr zaniká, ak sa na budove vykonajú stavebné úpravy, ktoré ovplyvňujú jej energetickú hospodárnosť. Typicky ide o zateplenie fasády, výmenu okien alebo nový zdroj tepla. Ak ste svoj byt zateplili pred tromi rokmi, starý certifikát už pravdivo nehovorí o jeho stave a pre predaj je nutné vyhotoviť nový.

Hodnotu certifikátu si zachová aj pri opakovanom predaji, kým platí. Dom z roku 2020 s certifikátom z toho istého roku teda nepotrebuje nový certifikát pri prenájme v roku 2028, ak sa s budovou nič zásadné nestalo.

Koľko stojí energetický certifikát

Cenu zákon neurčuje, je to dohoda s certifikátorom. Orientačne podľa údajov bánk:

• rodinný dom približne 120 až 300 eur (ČSOB uvádza 120 až 300 eur, Tatra banka 150 až 300 eur podľa zložitosti stavby),
• byt býva spravidla na spodnej hranici, najmä ak už má certifikát celý bytový dom. Byt so spoločným vykurovaním sa podľa PSS dá certifikovať na základe certifikácie celej budovy.

Cenu zvyšuje väčšia alebo členitá stavba, chýbajúca projektová dokumentácia (certifikátor musí stavbu zamerať) a cestovné náklady. Vystavenie trvá podľa ČSOB priemerne 2 až 5 pracovných dní. Pred objednaním si vypýtajte 2 až 3 ponuky a pripravte projekt, fotky a údaje o vykurovaní, ušetríte čas aj peniaze.

Certifikát sa môže vrátiť aj inak: viaceré banky dávajú pri hypotéke zľavu z poplatku za úver, ak nehnuteľnosť má certifikát s dobrou triedou.

Energetické triedy dnes a od 2027

Dnes zákon zatrieďuje budovy do tried A až G (§ 3 ods. 7). Každá trieda je vyjadrená číselným rozpätím a ministerstvo ich hranice určuje vykonávacím predpisom.

Novela mení stupnicu: slová „A až G“ sa nahrádzajú slovami „A0 až F“. Zároveň pribúda nový odsek 8 s pravidlami pre najlepšie triedy:

• budova s takmer nulovou potrebou energie patrí do triedy A,
• budova s nulovými emisiami patrí do triedy A0, ak jej potreba primárnej energie je najmenej o 10 % nižšia ako dolná hranica triedy A,
• trieda A0+ patrí budove, ktorá má potrebu primárnej energie aspoň o 20 % nižšiu ako maximum pre budovu s nulovými emisiami a na mieste vyrobí z obnoviteľných zdrojov ročne viac energie, než sama potrebuje.

Číselné hranice jednotlivých tried po novele zákon prenecháva na vykonávací predpis ministerstva a v texte novely uvedené nie sú. Starý certifikát s triedami A až G neprestane platiť zo dňa na deň. Podľa prechodného ustanovenia § 14af platí listinný certifikát do dátumu platnosti uvedeného v ňom alebo do nahradenia elektronickým.

Čo sa mení od 1. januára 2027

Novela (zákon č. 246/2026 Z. z.) bola schválená 15. septembra 2026 a vyhlásená 8. októbra 2026. Účinnosť nastáva 1. januára 2027. Pre majiteľov a predajcov nehnuteľností sú dôležité tieto zmeny:

• Jednotka budovy. Pojem „samostatná časť budovy“ sa nahrádza pojmom „jednotka budovy“, rovnako aj v povinnosti certifikovať predávaný alebo prenajímaný byt.
• Nájom a predĺženie nájmu. Povinnosť sa výslovne vzťahuje aj na prípad, keď sa nájom predlžuje.
• Predloženie certifikátu. Vlastník musí certifikát predložiť na nahliadnutie uchádzačovi o kúpu alebo nájom (§ 8 ods. 2 písm. c).
• Obhliadka a podpis. Certifikát sa vydáva po obhliadke na mieste, v odôvodnených prípadoch aj po virtuálnej obhliadke. Podpis a pečiatku nahrádza kvalifikovaný elektronický podpis.
• Centrálna evidencia. Certifikát sa vydáva cez centrálnu evidenciu a od 1. januára 2027 stačí pri odovzdaní novému vlastníkovi odovzdať listinu alebo certifikát sprístupniť z evidencie.
• Pasport obnovy budovy. Je to nový dobrovoľný dokument, ktorý môže nahradiť odporúčania v certifikáte.
• Verejné budovy. Povinnosť sa už nevzťahuje len na budovy nad 250 m², ale na budovy vo vlastníctve alebo užívaní verejného subjektu.

Zmena stupnice na A0 až F a elektronické vydávanie certifikátov neznamenajú, že musíte hneď objednať nový certifikát. Platný certifikát platí do dátumu uvedeného na ňom.

Ďalšie povinnosti novely sa týkajú predovšetkým nových a verejných budov. Od 1. januára 2028 majú byť nové budovy vo vlastníctve verejného sektora budovami s nulovými emisiami a od 1. januára 2030 všetky nové budovy. Zároveň pribudnú povinnosti k solárnej energii a nabíjaniu elektromobilov. Bežného predajcu bytu sa to netýka, ale mení to ponuku na trhu s novostavbami.

Pokuty

Za porušenie povinností zákon hrozí sankciami:

• 500 až 3 000 eur uloží úrad právnickej osobe alebo fyzickej osobe-podnikateľovi, ktorá ako vlastník nezabezpečí certifikát alebo ho neodovzdá pri predaji či prenájme, alebo ako sprostredkovateľ neuvedie ukazovateľ v ponuke (§ 11 ods. 3),
• do 2 000 eur za priestupok, ak vlastník v zverejnenej ponuke neuvedie ukazovateľ integrovanej energetickej hospodárnosti (§ 12 ods. 1 písm. f a ods. 2),
• 200 až 5 000 eur hrozí certifikátorovi, ktorý poruší zákon (§ 11 ods. 1).

Ide o výšky platného znenia. Novela vo svojich bodoch výšky pokút nemení, upravuje len, na ktoré povinnosti sa sankcie vzťahujú. Najjednoduchšie je mať certifikát hotový pred zverejnením ponuky.

Príklad z praxe

Pani Mária predáva byt v panelovom dome v Trnave. Na liste vlastníctva je vedený ako jednotka v dome, ktorý bol v minulosti zateplený. Certifikát nemá. Postup:

1. Vyhľadá odborne spôsobilú osobu zapísanú v centrálnej evidencii a dohodne obhliadku.
2. Pripraví podklady: projekt alebo plány, údaje o oknách, vykurovaní a zateplení, vyúčtovanie energií.
3. Po vydaní certifikátu uvedie v inzeráte ukazovateľ aj triedu.
4. Záujemcovi pri obhliadke certifikát predloží, po novele od 2027 aj z elektronickej evidencie.
5. Pri podpise kúpnej zmluvy ho odovzdá kupujúcemu, buď v listinnej podobe, alebo sprístupnením z evidencie.

Za certifikát na byt v dome, ktorý už certifikát má, zaplatí pravdepodobne na spodnej hranici rozpätia.

Celý postup predaja vrátane dokladov je v článku Predaj bytu krok za krokom, tipy na prípravu v článku Ako pripraviť byt na predaj.

Smernica EÚ v pozadí

Novela súvisí so smernicou Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1275 z 24. apríla 2024 o energetickej hospodárnosti budov. Zákon č. 246/2026 Z. z. ju výslovne uvádza v prílohe zákona č. 555/2005 Z. z. Obsah novely, ako budovy s nulovými emisiami, trieda A0, solárne zariadenia alebo pasport obnovy, zodpovedá smeru smernice. Smernica ale vyžaduje aj ďalšie opatrenia a národné plány, ktoré sa nemusia týkať predajcov bytov.

Podrobnosti vykonávacieho predpisu o triedach a vzore certifikátu sleduje ministerstvo dopravy SR, ktoré podľa novely vedie centrálnu evidenciu certifikátov. Pred predajom si overte aktuálne znenie.

Zdroje

• Zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov (Slov-Lex)
• Zákon č. 246/2026 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 555/2005 Z. z. (Slov-Lex, vyhlásené znenie)
• Zákon č. 246/2026 Z. z., znenie účinné od 1. 1. 2027 (Slov-Lex)
• Smernica (EÚ) 2024/1275 o energetickej hospodárnosti budov (EUR-Lex)
• ČSOB: Energetický certifikát, všetko čo potrebujete vedieť
• Tatra banka: Energetické certifikáty v bývaní
• PSS: Energetická certifikácia budov na bývanie (PDF)