Nájomné byty: kto má nárok a ako o ne požiadať
Obecné nájomné byty s podporou štátu majú príjmové hranice, zmluvu najčastejšie na tri roky a vlastné pravidlá v každej obci. Čo si pripraviť a kde žiadosť podať.
Keď na internete hľadáte „nájomné byty“ a názov mesta, nájdete dva rôzne systémy. Prvý sú obecné nájomné byty, ktoré obec postavila alebo kúpila s podporou štátu. Druhý je štátom podporované nájomné bývanie, ktoré prideľuje Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania. Pravidlá sa líšia, preto ich nižšie oddeľujem.
Obecné nájomné byty: komu patria
Obce si byty stavajú alebo kupujú aj s podporou štátu, napríklad cez dotáciu alebo úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Podmienky ustanovuje zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní. Byt, ktorý obec takto získala, smie prenajať len oprávnenej osobe a jeho podlahová plocha nesmie presiahnuť 80 m2 (§ 22 ods. 1).
Oprávnená osoba je podľa § 22 ods. 3 napríklad:
- domácnosť, ktorej spoločný mesačný príjem je najviac trojnásobok životného minima,
- domácnosť s najviac päťnásobkom životného minima, ak v byte býva osoba s ťažkým zdravotným postihnutím, ide o osamelého rodiča s nezaopatreným dieťaťom, alebo ak niekto z domácnosti zabezpečuje zdravotnú starostlivosť, sociálne služby, vzdelávanie, kultúru či ochranu obyvateľov obce,
- osoba, ktorá býva sama a má príjem najviac štvornásobok životného minima,
- mladý človek do 30 rokov po skončení ústavnej alebo náhradnej starostlivosti.
Zákon uvádza aj ďalšie skupiny, napríklad osoby v nepriaznivej životnej situácii. Obec môže vo všeobecne záväznom nariadení určiť aj okruh osôb, ktorým byt prenajme z dôvodov hodných osobitného zreteľa.
Ako sa počíta príjem
Do príjmu sa započítavajú všetci, ktorí v byte budú bývať. Mesačný príjem sa berie z príjmov za kalendárny rok pred rokom, v ktorom nájom vznikne, delený počtom mesiacov, počas ktorých ste príjem poberali. Životné minimum sa počíta zo súm platných k 31. decembru predchádzajúceho roka (§ 22 ods. 4 a 5).
Príklad pre nájom začínajúci v roku 2026: životné minimum platné k 31. 12. 2025 je pre dospelého 284,13 € a pre nezaopatrené dieťa 129,74 € mesačne (opatrenie č. 168/2025 Z. z.). Osamelý rodič s jedným dieťaťom má životné minimum domácnosti 413,87 €, päťnásobok je približne 2 069 €. Človek, ktorý býva sám, sa do štvornásobku vojde pri príjme do 1 136 € mesačne. Ide o orientačný výpočet, záväzne príjem posúdi obec pri vašej žiadosti.
Dôležité: podmienky sa posudzujú pri uzavretí zmluvy. Neskoršia zmena príjmu počas trvania nájmu sa neberie do úvahy (§ 22 ods. 6).
Na koľko rokov je nájomná zmluva
Podľa § 12 ods. 2 zákona môže byť doba nájmu najviac tri roky. Výnimkou sú dva prípady, kde môže nájom trvať najviac desať rokov: byt prenajatý osobe so zdravotným postihnutím (v byte, ktorý spĺňa osobitné požiadavky) a bytová náhrada za byt vydaný pôvodnému vlastníkovi.
Po skončení doby môžete požiadať o opakované uzavretie zmluvy. Obec vás má o tejto možnosti informovať aspoň tri mesiace pred koncom nájmu. Pri opakovanom uzavretí môže obec uzavrieť zmluvu aj s domácnosťou s príjmom do štvornásobku, resp. päťnásobku životného minima (podľa skupiny), a to podľa príjmu k 31. decembru predchádzajúceho roka. Zmluva musí byť písomná a okrem iného obsahuje výšku nájomného, zoznam osôb v byte a zákaz podnájmu.
Ako požiadať a čo pripraviť
Žiadosť sa podáva na obecnom alebo mestskom úrade, kde byt je. Poradovník, bodovanie, lehoty a formulár si určuje každá obec sama, takže ich zistíte na úradnej tabuli alebo na webe obce. Spravidla budete potrebovať:
- vyplnenú žiadosť na tlačive obce,
- doklady o príjme všetkých členov domácnosti za predchádzajúci kalendárny rok (potvrdenie od zamestnávateľa, daňové priznanie, potvrdenia o dávkach, dôchodku),
- zoznam osôb, ktoré budú v byte bývať, a doklady o ich vzťahu k vám (rodné listy detí),
- doklad o zdravotnom postihnutí alebo o postavení osamelého rodiča, ak sa na ne odvolávate,
- potvrdenie o bezdlžnosti voči obci, ak ho obec vyžaduje.
Presný zoznam určuje obec. Žiadosť je lepšie podať skôr a pýtať sa aj na to, ako dlho sa čaká, pretože o byty býva väčší záujem než ich je.
Pozor na jedno: príjem sa posudzuje z minulého kalendárneho roka. Ak vám príjem medziročne výrazne vzrástol, hranicu môžete prekročiť, aj keď vám aktuálny príjem dnes vychádza nižšie, rozhoduje totiž zákonom určené obdobie. Pri skončení nájmu nepočítajte so samozrejmým predĺžením, o opakované uzavretie je potrebné požiadať a obec ho nemusí schváliť.
Štátne nájomné byty cez agentúru
Štátom podporované nájomné bývanie funguje odlišne. Záujemca sa registruje v registri záujemcov, ktorý vedie agentúra, a poradie určuje jej postup zverejnený na jej webe. Kritériá ustanovuje nariadenie vlády č. 327/2022 Z. z. v znení platnom od 1. apríla 2026. Domácnosť musí mať mesačný príjem vyšší ako nájomné za byt (po odpočítaní životného minima) a súčasne najviac osemnásobok životného minima domácnosti. Pre jednu dospelú osobu je to pri sume 284,13 € zhruba 2 270 €, ale presný výpočet a rozhodujúce dátumy určuje agentúra. Nájomcom sa stane len jeden člen domácnosti.
Dôležité pre rok 2026: kritériá boli upravené s účinnosťou od 1. januára 2026 a agentúra mala zverejniť usmernenie k preukazovaniu príjmu. Ak plánujete registráciu, riaďte sa aktuálnym postupom na jej webe.
Prečo sa ponuky líšia podľa mesta
Obecné byty sú len v obciach, ktoré ich majú, a majú rôzne pravidlá, čakacie doby aj nájomné. Preto neexistuje jeden celoslovenský zoznam. Ak hľadáte byt na prenájom bez čakania v poradovníku, pozrite si výpis prenájmov bytov na bydo.sk, kde svoje ponuky zadarmo pridávajú súkromní majitelia aj realitky. Ak si chcete overiť, aký nájom zvládnete, rozpočet si prerátate v hypotekárnej kalkulačke.
Prakticky: ak hľadáte „nájomné byty“ vo svojom meste, skúste dva kroky naraz. Zistite na úrade, či obec nejaké byty má a kedy otvára žiadosti, a medzitým si sledujte bežné prenájmy. Súkromný nájom býva drahší, no nájomnú zmluvu uzatvoríte podľa Občianskeho zákonníka, bez príjmových hraníc a poradovníka.
Ak sa chystáte do súkromného nájmu, pozrite si Obhliadka bytu: čo skontrolovať. Prenajímatelia nájdu postup v článku Prenájom bytu pre prenajímateľov a prehľad zmien od 1. júla 2027 v článku Nový Občiansky zákonník: čo sa mení pri nehnuteľnostiach.
Článok má len informatívny charakter a nie je právne záväzný ani nenahrádza právne, daňové či iné odborné poradenstvo. Vychádza zo stavu k dátumu zverejnenia, predpisy sa môžu meniť. S predajom, kúpou alebo prenájmom vám poradí realitná kancelária - realitné kancelárie na bydo.sk. Pri právnych a daňových otázkach sa obráťte na advokáta, notára alebo daňového poradcu.
