Prenájom bytu: zmluva, zábezpeka, dane a výpoveď pre prenajímateľov

Prenajať byt vyzerá jednoducho: nájdete nájomcu, podpíšete papier a každý mesiac chodí platba. Problémy zvyčajne vzniknú tam, kde sa na začiatku nedoriešili tri veci: ktorým zákonom sa nájom riadi, čo presne je v zmluve a čo bude s peniazmi na daniach. Tento článok prechádza všetko, čo prenajímateľ potrebuje vedieť pred prvým nájomcom. Údaje vychádzajú z právneho stavu v novembri 2026.

Dva režimy: Občiansky zákonník a zákon o krátkodobom nájme bytu

Pre nájom bytu máte dve možnosti.

1. Bežný nájom podľa Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb., § 685 až 719). Môže byť na dobu určitú aj neurčitú. Ak sa doba nedohodne, predpokladá sa nájom na dobu neurčitú (§ 686 ods. 2). Nájom bytu je podľa § 685 chránený: bez dohody ho možno vypovedať len z dôvodov, ktoré ustanovuje zákon.

2. Krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. Pozor na názov: nejde o prenájom na víkend alebo dovolenku. Je to nájom bytu na pevne dohodnutú dobu, najdlhšie na dva roky, ktorý sa dá dohodou predĺžiť najviac dvakrát, vždy najviac o ďalšie dva roky, za rovnakých podmienok. Spolu teda najviac šesť rokov (§ 2 a § 3 ods. 1). Zmluva musí byť uzavretá podľa tohto zákona a nájomca v nej musí vyhlásiť, že si je vedomý, že sa uzatvára podľa neho (§ 3 ods. 3).

Prečo si ho prenajímatelia vyberajú? Je pre nich predvídateľnejší: dôvody výpovede sú jasne zadefinované, zábezpeka má v zákone strop a nájom skončí uplynutím doby. Zákon sa však nevzťahuje na všetky byty. Vylúčené sú napríklad služobné byty, byty osobitného určenia, družstevné byty a byty vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov, Bratislavy, Košíc a ich mestských častí (§ 1).

Pre vás ako prenajímateľa je dôležité jedno ustanovenie: ak nesplníte registračnú povinnosť voči finančnej správe (pozri nižšie), uplatnia sa na nájom určité ustanovenia Občianskeho zákonníka a vaše postavenie sa zhorší. Splnenie registrácie musíte nájomcovi vedieť preukázať (§ 3 ods. 5).

Nájomná zmluva: čo musí obsahovať

Občiansky zákonník vyžaduje, aby zmluva obsahovala označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu (§ 686 ods. 1). Ak sa zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Písomnú formu preto nevyžaduje, ale pri sporoch je ústna dohoda nepredvídateľná.

Zákon č. 98/2014 Z. z. je prísnejší. Zmluva musí byť písomná a musí obsahovať najmä:

• údaje o zmluvných stranách,
• označenie a rozsah predmetu nájmu,
• spôsob určenia nájomného a úhrad,
• opis stavu bytu vrátane známych závad,
• dobu nájmu,
• vyhlásenie nájomcu, že zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona.

Zmluvu odporúčame doplniť o veci, ktoré sa neskôr najčastejšie riešia: kto platí drobné opravy (podľa § 687 ods. 2 Občianskeho zákonníka drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a bežnú údržbu uhrádza nájomca, ak zmluva neurčuje inak), počet osôb v byte, či sú povolené zvieratá, či môže nájomca byt podnajať (pri krátkodobom nájme len s písomným súhlasom prenajímateľa), spôsob odovzdávania mesačných odpočtov a doručovania výpovedí.

Pri uzatvorení nájmu musí mať vlastník aj energetický certifikát.

Zábezpeka: koľko smiete žiadať

Zábezpeka (kaucia) kryje nájomné, úhrady za služby a škody na byte. Rozhoduje, podľa ktorého zákona nájom uzatvárate.

Krátkodobý nájom podľa 98/2014: zábezpeka nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia (§ 5 ods. 2). Ak ju prenajímateľ použije, nájomca ju musí doplniť do pôvodnej výšky do jedného mesiaca od písomnej výzvy. Nevyčerpanú časť vrátite do jedného mesiaca od vypratania bytu a vysporiadania nárokov (§ 5 ods. 3).

Nájom podľa Občianskeho zákonníka: v ustanoveniach o nájme bytu (§ 685 až 719) sa zábezpeka neupravuje, zákonný strop tam teda nenájdete. Výšku a podmienky vrátenia si dohodnete v zmluve. V praxi sa aj tu drží rozumná hranica jedného až troch mesačných platieb, pretože prehnaná zábezpeka odrádza dobrých nájomcov.

Príklad: nájomné je 550 eur mesačne a zálohy na služby 90 eur, spolu 640 eur. Pri krátkodobom nájme smie zábezpeka byť najviac 1 920 eur (3 x 640). V zmluve by mal byť zrejmý účel zábezpeky a lehota jej vrátenia.

Preberací protokol: najdôležitejšia príloha

Slovo preberací protokol zákon nepoužíva, no oba režimy počítajú s opisom stavu bytu. Občiansky zákonník hovorí, že zmluva by ho mala obsahovať (§ 686 ods. 1), zákon o krátkodobom nájme hovorí o opise stavu bytu vrátane známych závad (§ 3 ods. 3). Prax je jednoduchá: pri odovzdaní bytu spíšte protokol a obaja ho podpíšte.

Čo do neho patrí:

• dátum a čas odovzdania, mená oboch strán,
• stavy meračov elektriny, plynu, vody a tepla,
• počet odovzdaných kľúčov, ovládačov, kariet na vstup,
• zoznam zariadenia a spotrebičov so stavom každej položky,
• poškodenia, škvrny, škrabance, nefunkčné veci,
• fotodokumentácia s dátumom.

Pri skončení nájmu platí princíp obvyklého opotrebenia. Zákon o krátkodobom nájme výslovne hovorí, že nájomca vypratá byt na vlastné náklady a odovzdá ho v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu ku dňu skončenia nájmu, ak sa strany nedohodnú inak (§ 8 ods. 1). Bez úvodného protokolu sa však porovnanie stavu a poškodenia dokazujú ťažko.

Daň z príjmu z prenájmu

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorý nie je podnikaním, patrí do § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (č. 595/2003 Z. z.). Pre prenajímateľa-fyzickú osobu platia tieto pravidlá:

• Oslobodenie 500 eur. Podľa § 9 ods. 1 písm. g) je oslobodený úhrn príjmov z prenájmu (spolu s niektorými príjmami podľa § 8) do 500 eur za zdaňovacie obdobie. Ak príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnie len časť nad touto sumou. Suma sa vzťahuje na všetky prenajaté nehnuteľnosti spolu, nie na každú zvlášť.
• Výdavky. Pri tomto druhu príjmov si nemôžete uplatniť percentuálny paušál. Uplatňujú sa len preukázateľné výdavky, ktoré dokladujete (napríklad poistenie, drobné opravy, daň z nehnuteľnosti). Ak ste využili oslobodenie 500 eur, výdavky sa krátia v rovnakom pomere, v akom sú zdaniteľné príjmy k celkovým (§ 9 ods. 1 písm. g).
• Odpisy. Odpisovať možno len byt zaradený do obchodného majetku a len do výšky príjmov z neho.
• Nezdaniteľná časť základu dane. Odpočítava sa len zo základu dane z príjmov podľa § 5 a § 6 ods. 1 a 2 (§ 11 ods. 1). Z čistého nájomného si ju teda neuplatníte.

Príklad: nájomné 500 eur mesačne, za rok 6 000 eur. Preukázateľné výdavky 1 800 eur. Zdaniteľný príjem je 6 000 - 500 = 5 500 eur. Výdavky sa krátia: 1 800 x 5 500 / 6 000 = 1 650 eur. Základ dane je 5 500 - 1 650 = 3 850 eur. Podľa § 15 ods. 1 písm. a) sa časť základu dane do 154,8-násobku životného minima zdaňuje 19 %, vyššie časti 25 až 35 %. Pri tomto základe vychádza daň 19 % z 3 850 eur, teda 731,50 eur. Ak máte aj iné príjmy, napríklad zo zamestnania, základ dane sa posudzuje spolu.

Daňové priznanie musíte podať, ak zdaniteľné príjmy presiahnu 50 % sumy nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka (§ 32 ods. 1). Lehota je tri kalendárne mesiace po skončení zdaňovacieho obdobia, za rok 2026 teda do 31. marca 2027 (§ 49 ods. 2). V tej istej lehote treba daň aj zaplatiť.

Pri krátkodobom prenájme chaty hosťom platia iné pravidlá, pozri Chata ako investícia a krátkodobý prenájom.

Ohlásenie prenájmu finančnej správe

Toto je krok, na ktorý prenajímatelia zabúdajú najčastejšie. Fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná, je povinná v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom prenajala nehnuteľnosť na území Slovenska okrem pozemku, požiadať správcu dane o registráciu (§ 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov).

Registračná povinnosť vzniká bez ohľadu na výšku príjmu. Ak ste byt prenajali v marci, požiadať o registráciu treba najneskôr do konca apríla.

Registruje sa na daňovom úrade podľa trvalého pobytu. Povinnosť nevzniká, ak ste už registrovaný z titulu podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. Pri krátkodobom nájme sa registrácia dotýka aj samotnej zmluvy: ak ju nesplníte, uplatnia sa určité ustanovenia Občianskeho zákonníka a pri vašej výpovedi je lehota najmenej dva mesiace (pozri nižšie).

Poistenie bytu

Poistenie nehnuteľnosti kryje byt, napríklad pri vytopení alebo požiari, poistenie domácnosti zariadenie, ktoré v byte máte. Ak byt prenajímate zariadený, zistite pri poistke, či kryje vybavenie, ktoré patrí vám, a či poisťovňa pozná, že byt je prenajatý. Poistenie zodpovednosti za škodu môže mať aj nájomca, no nespoliehajte sa na to bez toho, aby ste si to overili v zmluve. Zábezpeka najčastejšie nepokryje väčšiu škodu, preto je poistenie vašou prvou poistkou.

Výpoveď nájmu

Podľa Občianskeho zákonníka sa nájom bytu končí písomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou, a pri nájme na dobu určitú aj uplynutím tejto doby (§ 710 ods. 1 a 2). Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď (§ 710 ods. 3).

Prenajímateľ môže vypovedať nájom len z dôvodov uvedených v § 711 ods. 1. Najčastejšie sú to tieto:

• prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, rodičov alebo súrodencov,
• nájomca alebo člen jeho domácnosti hrubo poškodzuje byt alebo sústavne narúša pokojné bývanie,
• nájomca hrubo porušuje povinnosti, najmä nezaplatil nájomné alebo úhradu za služby za dlhší čas ako tri mesiace, alebo prenechal byt do podnájmu bez písomného súhlasu,
• nájomca využíva byt bez súhlasu na iné účely ako bývanie.

Dôvod výpovede musí byť vo výpovedi skutkovo vymedzený tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným, inak je výpoveď neplatná, a dodatočne sa meniť nesmie (§ 711 ods. 2). Nájomca môže neplatnosť uplatniť na súde do troch mesiacov od doručenia a účinky výpovede nastanú až po právoplatnom zamietnutí jeho návrhu (§ 711 ods. 6). Ak nájom skončí z dôvodu, že byt potrebujete pre seba alebo príbuzných, nájomca má právo na náhradný byt (§ 712a ods. 1). To prenajímateľov často prekvapí.

Pri krátkodobom nájme je režim odlišný. Prenajímateľ môže vypovedať najmä pri poškodzovaní bytu po upozornení, pri neplatení nájomného alebo úhrad dlhšie ako dva mesiace, pri nedoplnení zábezpeky a pri použití bytu v rozpore s účelom. Výpovedná lehota je najmenej jeden mesiac, v určených prípadoch pätnásť dní (§ 7). Ak ste nesplnili registračnú povinnosť, je lehota pri vašej výpovedi najmenej dva mesiace. Neplatnosť skončenia nájmu možno uplatniť na súde do dvoch mesiacov od doručenia výpovede alebo odstúpenia (§ 9 ods. 1).

Čo sa mení od júla 2027

Nový Občiansky zákonník (zákon č. 260/2026 Z. z.) nadobúda účinnosť 1. júla 2027 a zruší aj zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Verzia tohto zákona zverejnená na Slov-Lexe je účinná do 30. júna 2027. Ako sa nové pravidlá dotknú nájmov uzavretých skôr, tu neposudzujeme. Ak plánujete zmluvu na dlhšiu dobu, pozrite si prechodné ustanovenia nového zákona alebo sa poraďte s právnikom.

Ak chcete byt prenajať, pridajte inzerát na bydo.sk zadarmo. Viac praktických článkov nájdete na blogu.

Konkrétne zmeny pri kaucii, zvyšovaní nájomného a výpovedi opisuje článok Nájom bytu po 1. júli 2027.

Zdroje

• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, § 685 až 719 (Slov-Lex)
• Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (Slov-Lex)
• Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (Slov-Lex)
• Zákon č. 260/2026 Z. z. (Slov-Lex)
• Finančná správa: oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností
• Finančná správa: uplatňovanie výdavkov
• Finančná správa: povinnosť registrácie pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností