Daň z predaja nehnuteľnosti 2026: kedy ju neplatíte a koľko je

Predávate byt, dom alebo pozemok a zaujíma vás, či z predajnej ceny budete platiť daň? Odpoveď závisí hlavne od toho, ako dlho nehnuteľnosť vlastníte a ako ste ju získali. Ak je splnená päťročná lehota, neplatíte nič a priznanie nepodávate. Ak nie, platíte daň zo zisku, nie z celej predajnej ceny. Čísla nižšie platia pre príjmy prijaté v roku 2026.

Kedy je predaj oslobodený od dane

Zákon o dani z príjmov (č. 595/2003 Z. z., § 9 ods. 1 písm. a) oslobodzuje príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynulo päť rokov odo dňa jej nadobudnutia. Platí to pre kúpu aj darovanie.

Vlastnícke právo pri kúpe vzniká vkladom do katastra (§ 28 ods. 2 katastrálneho zákona), preto päť rokov počítajte od dňa účinkov vkladu, nie od podpisu zmluvy. Ak sa blíži hranica, pozrite si dátum na liste vlastníctva.

Pozor na zmluvu o budúcom predaji. Ak ste ju uzavreli do piatich rokov od nadobudnutia, príjem oslobodený nie je, aj keď kúpnu zmluvu podpíšete až po piatich rokoch.

Dedenie: počíta sa aj čas poručiteľa

Pri dedení v priamom rade (rodič, dieťa, starý rodič, vnuk) alebo po manželovi platí osobitné pravidlo podľa § 9 ods. 1 písm. b). Päť rokov sa počíta od chvíle, keď nehnuteľnosť nadobudol poručiteľ, nie dedič. Vlastníctvo pri dedení prechádza smrťou poručiteľa, nie zápisom do katastra.

Pri dedení v nepriamom rade (napríklad po súrodencovi, strýkovi či tete) sa päť rokov počíta od okamihu, keď nehnuteľnosť nadobudol dedič.

• Starý otec kúpil byt v roku 2009, vnuk ho zdedil v roku 2023 a predal v roku 2026: oslobodené, od nákupu uplynulo viac ako päť rokov.
• Matka kúpila byt v roku 2022, dcéra ho zdedila v roku 2023 a predala v roku 2026: zdaňuje sa, päť rokov od nákupu matky ešte neuplynulo.
• Chatu po súrodencovi ste zdedili v roku 2022 a predávate v roku 2026: zdaňuje sa, lehota sa počíta od vášho dedenia.

O tom, ako sa dedenie mení od 1. júla 2027, píšeme v článku Dedenie nehnuteľností a nový Občiansky zákonník.

Ako sa počíta základ dane

Ak oslobodenie nemáte, zdaňuje sa príjem znížený o preukázateľné výdavky. Podľa § 8 zákona môžete uplatniť najmä:

• kúpnu cenu, ktorú ste preukázateľne zaplatili,
• doložené výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu (rekonštrukcia, nová kúpeľňa) a ďalšie výdavky súvisiace s predajom, okrem osobných,
• úroky z hypotéky alebo účelového úveru na bývanie, ktoré súviseli s obstaraním nehnuteľnosti,
• pri dedení alebo darovaní cenu nehnuteľnosti určenú podľa § 25 zákona, v praxi všeobecnú hodnotu z uznesenia o dedičstve.

Nezapočítate hodnotu vlastnej práce na oprave. Výdavky vyššie ako príjem sa neprepočítavajú na stratu, strata z predaja sa neuplatní. Príjem patrí do roka, v ktorom ste peniaze prijali, nie do roka podpisu zmluvy. Ak kupujúci platí v splátkach, zdaňujete každú splátku v roku jej prijatia.

Sadzby dane pre rok 2026

Príjem z predaja nehnuteľnosti je ostatný príjem podľa § 8 a zahŕňa sa do základu dane spolu s ďalšími príjmami, napríklad zo mzdy. Pre rok 2026 podľa Finančnej správy platia štyri pásma:

• 19 % z časti základu do 43 983,32 eura,
• 25 % z časti nad 43 983,32 do 60 349,21 eura,
• 30 % z časti nad 60 349,21 do 75 010,32 eura,
• 35 % z časti nad 75 010,32 eura.

Zákon (§ 15) viaže hranice na násobky životného minima, preto sa môžu každý rok meniť. Ak máte len príjem z predaja nehnuteľnosti a žiadny iný zdaniteľný príjem, nezdaniteľnú časť základu dane si neuplatníte.

Zdravotné poistné

Zo zisku z predaja platíte aj zdravotné poistné. Podľa zákona č. 580/2004 Z. z. (§ 12 a § 13) je sadzba 15 % zo základu dane z ostatných príjmov, u osoby so zdravotným postihnutím 7,5 %. Povinnosť majú aj zamestnanci, živnostníci a poistenci štátu. Ak je predaj oslobodený od dane, základ dane nevzniká a poistné z neho neplatíte. Ako poistné uhradiť, vám povie vaša zdravotná poisťovňa.

Daňové priznanie typ B a termín

Zdaniteľný príjem uvediete v daňovom priznaní typu B, vo VIII. oddiele, tabuľke č. 3. Na dani sa kvôli tomuto príjmu registrovať nemusíte. Priznanie podávate po skončení roka, v ktorom ste peniaze prijali: za príjem z roku 2026 do 31. marca 2027. V tejto lehote musíte daň aj zaplatiť.

Lehotu možno predĺžiť až o tri mesiace. Stačí podať oznámenie správcovi dane najneskôr do 31. marca, s novou lehotou na konci kalendárneho mesiaca. Najneskôr teda do 30. júna 2027, a v tej istej lehote je splatná aj daň.

Príklady v eurách

Predaj do piatich rokov

Byt ste kúpili v roku 2023 za 110 000 eur a v roku 2026 ho predáte za 125 000 eur. Doložili ste rekonštrukciu za 6 000 eur a súvisiace výdavky na predaj 1 000 eur. Základ: 125 000 - 110 000 - 6 000 - 1 000 = 8 000 eur. Daň 19 % je 1 520 eur, zdravotné poistné 15 % je 1 200 eur. Spolu 2 720 eur (za predpokladu, že nemáte iné príjmy).

Predaj po piatich rokoch

Byt ste kúpili v roku 2018 a v roku 2026 predáte za 140 000 eur. Príjem je oslobodený, daň ani poistné neplatíte a priznanie z tohto dôvodu nepodávate.

Dedenie v priamom rade do piatich rokov

Matka kúpila dom v roku 2022, dieťa ho zdedilo v roku 2023 a v roku 2026 predá za 90 000 eur. Všeobecná hodnota v uznesení o dedičstve je 70 000 eur. Základ je 20 000 eur, daň 19 % je 3 800 eur a poistné 15 % je 3 000 eur.

Čo urobiť pred predajom

Zistite dátum nadobudnutia a pozbierajte doklady o výdavkoch. Cenu si môžete porovnať v ocenení nehnuteľnosti na bydo.sk.

Celý postup predaja nájdete v článku Predaj bytu krok za krokom a tipy na prípravu v článku Ako pripraviť byt na predaj.

Zdroje

• Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (Slov-Lex)
• Zákon č. 580/2004 Z. z. o zdravotnom poistení (Slov-Lex)
• Finančná správa: Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti
• Finančná správa: Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
• Finančná správa: Príjmy z predaja nehnuteľností - vymedzenie
• Finančná správa: Sadzba dane z príjmov fyzickej osoby za rok 2026
• Slovensko.sk: Odklad daňového priznania